Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen
Wenn die Miete ausbleibt, geraten viele private Vermieter schnell selbst in finanzielle Schieflage. Doch emotionales Handeln hilft hier nicht weiter. Das deutsche Mietrecht gibt Ihnen klare Werkzeuge an die Hand – Sie müssen sie nur richtig einsetzen.
Dieser Artikel erklärt, wann die „rote Linie“ überschritten ist und wie Sie rechtssicher reagieren.
⚠️ Wichtig: Ein einziger Formfehler in der Kündigung kann dazu führen, dass der Mieter noch monatelang mietfrei in Ihrer Wohnung lebt. Lassen Sie Ihren Fall hier kostenlos prüfen.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Nicht jeder Zahlungsverzug rechtfertigt sofort den Rauswurf. Der Gesetzgeber (§ 543 BGB) hat hierfür genaue Grenzen definiert. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist in zwei Fällen möglich:
1. Der „Zwei-Monats-Rückstand“
Der Mieter zahlt für zwei aufeinanderfolgende Monate gar keine Miete oder nur einen unwesentlichen Teil.
- Beispiel: Miete fehlt für Januar und Februar komplett.
2. Der laufende Rückstand
Der Mieter zahlt über einen längeren Zeitraum (mehr als zwei Monate) immer wieder nur Teilbeträge, und die Summe der Rückstände erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten.
- Beispiel: Der Mieter zahlt seit einem Jahr jeden Monat 200 € zu wenig. Sobald die Fehlbeträge insgesamt zwei Kaltmieten ergeben, können Sie kündigen.
Abmahnung: Notwendig oder nicht?
Ein häufiger Irrtum unter Vermietern: „Ich muss erst drei Abmahnungen schreiben.“ Das ist falsch.
Bei reinem Zahlungsverzug (Mietrückstand) ist keine vorherige Abmahnung erforderlich. Sie können sofort kündigen, sobald die oben genannten Grenzen erreicht sind. Anders verhält es sich bei vertragswidrigem Verhalten (z.B. Lärmbelästigung, unerlaubte Tierhaltung) – hier ist eine Abmahnung meist Pflicht.
Das Kündigungsschreiben: Darauf müssen Sie achten
Ein wirksames Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Punkte enthalten:
- Der Kündigungsgrund: Listen Sie exakt auf, welche Mieten fehlen (Monat und Betrag). Der Mieter muss nachvollziehen können, wie sich der Rückstand zusammensetzt.
- Die Kündigungserklärung: Nutzen Sie das Wort „fristlos“ und erklären Sie hilfsweise zugleich die „ordentliche“ Kündigung.
- Die Widerspruchsfrist: Weisen Sie auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin.
- Aufforderung zur Räumung: Setzen Sie eine Frist zur Übergabe der Wohnung (üblich sind 14 Tage).
Die „Heilung“ durch Nachzahlung
Vorsicht: Zahlt der Mieter (oder das Amt) alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies nennt man „Schonfristzahlung“. Tipp: Deshalb sollten Sie immer „hilfsweise ordentlich“ mitkündigen. Denn die ordentliche Kündigung wird durch die Nachzahlung meist nicht geheilt.
Schritte-Plan: Was tun bei Zahlungsausfall?
Seien Sie konsequent. Milde wird oft als Schwäche ausgelegt.
- Tag 4 des Monats: Prüfen Sie den Geldeingang. Kein Geld da?
- Tag 5: Freundliche aber bestimmte Nachfrage (Telefon/Mail).
- Tag 10: Schriftliche Zahlungsaufforderung (Abmahnung) mit Fristsetzung.
- Sobald 2 Monatsmieten fehlen: Sofort Kündigung aussprechen (Einschreiben/Einwurf).
- Frist verstrichen? Sofort Räumungsklage einreichen.
Fazit: Warten Sie nicht zu lange
Jeder Monat, den Sie zögern, kostet Sie bares Geld, das Sie vermutlich nie wiedersehen. Mietnomaden spekulieren auf Ihre Gutmütigkeit.
Ist Ihr Mieter im Rückstand? Gehen Sie kein Risiko ein. Wir helfen Ihnen, die Situation rechtlich sauber zu klären, bevor der Schaden existenzbedrohend wird.
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