Ratgeber: Die Eigenbedarfskündigung rechtssicher gestalten

Die Eigenbedarfskündigung gilt unter Vermietern oft als das „schärfste Schwert“, um wieder über das eigene Eigentum verfügen zu können. Doch die Hürden sind hoch: Über 50 % aller Kündigungen sind formell unwirksam, da die Rechtsprechung extrem detaillierte Begründungen verlangt.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die typischen Fehler zu vermeiden und Ihr Kündigungsschreiben rechtssicher aufzusetzen.

📋 Schnell-Überblick: Die Kernfakten

Personenkreis: Nur für den Vermieter selbst oder privilegierte Angehörige zulässig.

Begründungspflicht: Muss hochgradig detailliert sein (keine Standardfloskeln!).

Ersatzwohnung: Leerstehende Alternativen im selben Haus müssen angeboten werden.

Form: Zwingend schriftlich mit Originalunterschrift.

1. Voraussetzungen: Wann ist Eigenbedarf berechtigt?

Gemäß § 573 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

✅ Anerkannte Gründe & Personen

Kategorie	Beispiele
Vermieter selbst	Beruflicher Standortwechsel, Trennung/Scheidung, Verkleinerung im Alter.
Enge Angehörige	Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister.
Haushaltsangehörige	Dauerhaft benötigte Pflegekräfte oder Haushaltshilfen.

❌ Unzulässige Kündigungsgründe

Vorratskündigung: „Ich könnte die Wohnung eventuell in zwei Jahren brauchen.“
Verkaufsabsicht: Ein geplanter Verkauf zur Gewinnmaximierung rechtfertigt keinen Eigenbedarf.
Gewerbenutzung: Wenn die Wohnung primär als Büro oder Praxis genutzt werden soll.
Entfernte Verwandte: Cousins, Onkel oder Nichten zählen nicht zum engsten Kreis; hier muss eine besonders enge soziale Bindung nachgewiesen werden.

2. Die 3 größten Stolperfallen

Stolperfalle 1: Die unzureichende Begründung

„Ich kündige wegen Eigenbedarf für meinen Sohn“ reicht niemals aus.

Die Lösung: Sie müssen den konkreten Lebenssachverhalt schildern.

Wer zieht ein? (Name, Alter, aktueller Wohnort).
Warum jetzt? (Studienbeginn, Kündigung der bisherigen Wohnung, Heirat).
Warum diese Wohnung? (Größe, Lage, Barrierefreiheit).

Stolperfalle 2: Verschweigen von Alternativwohnungen

Wenn im selben Haus oder derselben Anlage eine vergleichbare Wohnung frei ist oder wird, müssen Sie diese dem Mieter aktiv anbieten.

Die Folge: Das Verschweigen kann als rechtsmissbräuchlich gewertet werden und die gesamte Kündigung zu Fall bringen.

Stolperfalle 3: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, um einen Mieter loszuwerden, drohen massive Konsequenzen.

Schadensersatz: Sie müssen die Umzugskosten, die Mietdifferenz zur neuen Wohnung und Anwaltskosten des Ex-Mieters tragen – oft über Jahre hinweg.

3. Experten-Checkliste für Ihr Kündigungsschreiben

Prüfen Sie Ihr Schreiben vor dem Versand anhand dieser Punkte:

Schriftform gewahrt: Ist das Dokument im Original unterschrieben? (E-Mail, Fax oder Scan sind unwirksam).
Vollständigkeit der Parteien: Sind alle im Mietvertrag genannten Vermieter als Absender und alle Mieter als Empfänger aufgeführt?
Konkrete Begründung: Ist der Einzugsgrund detailliert und für Dritte nachvollziehbar beschrieben?
Widerspruchsbelehrung: Enthält das Schreiben den Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)?
Kündigungsfrist: Wurde die Frist korrekt berechnet?
- Wohndauer < 5 Jahre: 3 Monate Frist.
- Wohndauer 5–8 Jahre: 6 Monate Frist.
- Wohndauer > 8 Jahre: 9 Monate Frist.

Fazit: Sicherheit geht vor

Eine Eigenbedarfskündigung ist juristisches Hochpräzisionshandwerk. Da Fehler oft erst Monate später vor Gericht bemerkt werden (und dann eine neue Kündigung mit neuer Frist nötig wäre), ist eine anwaltliche Vorabprüfung dringend zu empfehlen.

Tipp: Dokumentieren Sie alle Schritte und bewahren Sie den Zustellnachweis (z.B. per Boten oder Einwurf-Einschreiben) gut auf.

Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt.